新城悦服务(017中创网赚55):四年三倍的机会?

作者:米米赚客日期:

分类:米米赚客

新城悦服务(01755):四年三次机会?智通金融网2019年10月11日16:28:26

本文来自“强固江山”微信公众号,其内容并不代表智通的财务观点。

巴菲特说,坚持做简单的事情比解决复杂的问题更有益。一些股票的利润更容易预测,也更容易衡量这些股票的投资价值。比如贵州茅台、高速公路等等,一旦这些股票便宜,它们往往会提供一个稳定盈利的机会。

物业服务是另一个盈利能力确定性强、易于预测的行业。物业服务模式简单,服务行业轻资产,不需要任何复杂的技术和资金投入。它几乎垄断了利基市场。一旦管理合同签订,物业公司将“当场收款”。业主很难更换物业公司,米米赚客,所以未来的收入非常稳定。

也许正是因为这个原因,房地产股票通常不便宜。过去两年来,许多房地产公司纷纷分拆旗下房地产公司,在香港上市,受到了首都的广泛关注和欢迎。例如,永胜人寿(01995)、凯撒美美(02168)、碧桂园(06098)、雅人寿(03319)和中海地产(02669)均录得良好增长。市场定价在大多数时候都是有效的,好公司不便宜。因此,一旦有了有前途的公司,价值投资者就祈祷有一个便宜的购买机会。

然而,在香港股市的地产股中,有一家这样的公司,新城悦服务(01755)。由于实际控制人事件的影响,股价大幅下跌,当前收盘价较事件前下跌了26%。考虑到公司业绩的稳定增长,存在较强的盈利确定性和巨大的投资机会。

业务不受紧急情况的影响。

新城部门创始人的事故对新城悦服务影响不大。

房地产公司未来的发展主要来自新城控股(601155)的新房交付。上海),新城控股未来的房屋交付绝对没有问题。为什么?因为房子是预售的,所以大部分房子在建造之前就已经售出了。新城的预售房屋征收率接近90%,其中只有30%足以完成房屋建设。此外,业主的预付款由政府部门监管。新城出售的房子可以全部交付。事实上,新城控制的房子的销售还不错。受此事件影响最大的月份8月份,仍售出245.15亿元人民币,同比增长25%。

新城控股目前是中国第八大房地产开发商,土地储备为1.33万亿元。即使在未来一段时间内不购买土地,它仍能保证未来三年的年销售额接近3000亿元。目前新城悦服务的管理面积为4440万平方米,也就是说,这些土地储备将在未来如期完成,三年内还将增加两个新城悦服务。

新城悦服务现有业务不受影响。业主不会因为实际控制人的个人问题而搬迁或不支付物业费。

因此,对新城悦服务的投资只有一个问题。这家公司值多少钱?

稳定快速增长的物业服务

新城越服务业务可分为物业服务和增值服务两部分。首先,让我们谈谈物业服务行业,即卫生、绿化、维修、停车、保安等。,服务包括在业主支付的物业费用中。

房地产开发商在开发土地时,通常会在预售前签订物业服务合同,并制定物业收入计划。大型房地产公司开发的项目基本上由它们自己的房地产公司管理。已签订物业管理合同的项目统称为合同区。由于是预售制度,这些销售区域只有在两年后交付时才会成为物业公司的管理区域,从而带动物业公司的收入和利润大幅增加。

近年来,融资和土地集中在大型房地产公司,它们的销售额迅速增加。因此,新城悦服务、碧桂园服务、保利地产等大量合同区域尚未移交给管理区域。合同区/管理区代表物业公司未来的增长空间。新城岳的合同面积/下属管理面积为3,这意味着合同签订后有两倍的增长空间。该公司设定了2020年1亿平方米和2022年2亿平方米的增长目标。约有8800万平方米的合同面积尚未交付,未来将逐步交付,以实现2020年的目标。2022年的目标也需要积极扩大,以包括第三方项目,这应该通过某些努力来实现。

公司的物业服务收入与面积基本呈正相关,每平方米收费与建筑所在城市、建筑位置、居住人群及提供的服务内容相关。新城月房产的平均物业费约为2.2元/平方米。房地产业务的交付大多集中在下半年,因此新城月华服务的管理面积要到下半年才会大幅增加,但收入会在次年上半年大幅增加。仅仅利用某一年相应的管理区域来预测财产收入是不完全准确的。如果房屋交付延迟,相应的收入也会延迟,但最迟不会超过一年,所以公司的估值不会受到影响。根据在用面积/收入系数,对新城越服务的未来收入和利润进行了简单预测。

物业是一个服务业,成本主要是员工工资,占60%,商业模式成熟简单,毛利率稳定。新建筑的物业成本稍高,所以如果新建筑的比例较高,毛利将会较高。随着新建筑交付量的增加,毛利率将略有增加。根据目前的毛利率水平,预测是合理的。2019年至2022年房地产业的毛利分别为2.57亿元、5.04亿元、7.05亿元和10.08亿元。

与住房交付相关的增值服务

新城控股的A+H腾挪术酷网网赚骗子:四度关联交易涉资280亿元

记者傅珊珊|上海报道

王振华擅长玩资本游戏,尤其是左手和右手的把戏。根据新城控股集团有限公司披露的公告信息(601155)。上海,以下简称“新城控股”)过去一年,仅2018年就有11笔关联交易,2019年以来类似逻辑的资本运营从未停止。

6月15日,新城控股发布了最新关联交易信息。关联方上海新城万盛企业管理有限公司(以下简称“万盛企业”)将与新城控股的子公司共同出资开发新城控股下的27个房地产项目,前者出资43.03亿元,后者出资152.46亿元。出资完成后,万盛企业将占上述项目股权的19%,新城控股公司将占81%。

万盛企业是财富发展集团有限公司(以下简称“财富发展”)的全资子公司,新城发展控股有限公司(01030)。香港,以下简称“新城发展”)持有财富发展100%的股权。

即便如此,关联交易的消息仍给投资者带来一些疑虑,这些疑虑并非毫无根据。长期以来,新城控股与关联方联系频繁,要么双方共同投资,要么后者为前投资者及其子公司提供贷款。对于新城控股的投资者来说,他们担心与新城发展的合作将有利于大股东港股平台的权益。此外,新城发展多次向新城控股提供金融支持,而新城发展没有很多独立资产,主要依靠新城控股资产的整合。这导致新城发展对业内许多人来说更像是一家投资公司。

事实上,新城控股近年来的规模飞跃也得益于其A+H双平台建设。融资渠道畅通后,新城控股的资本运营越来越熟练。为了扩大规模,提高资本使用效率,两个资本平台之间的关联交易越来越频繁。

四笔关联交易涉及280亿元人民币

根据公告,新城控股与关联方万盛企业达成合作交易已经不是第一次了。

新城控股子公司和万盛企业分别于2018年6月9日、6月21日和12月1日共同出资完成了多个项目。加上这笔交易,一年多来双方共进行了四笔关联交易,总金额超过280亿元。

中国企业资本联盟副主席白文喜认为,这些交易可以达到“一举两得”的效果,即“以h股公司较低的成本支持a股公司的规模,同时向h股公司传递利益,提升财务业绩,同时推高h股公司的市场价值。这将有利于资本运营,进而用资金支持a股公司的规模”。

需要注意的是,虽然双方交易频繁,出资额因交易而异,但在出资完成后,万盛企业在目标项目中的持股比例仍保持在19%。这是新城控股的常用方法。

新城控股在2018年3月发布的关联交易公告中提到,以现金方式与关联公司新城发展或其子公司进行投资时,首先应遵循的原则是项目由新城控股方经营,关联公司持股不超过20%(不含)。

" 20%是香港股票合并报表中的权益比率."柏文·Xi向《中国房地产新闻》记者解释说,新城控股坚持不合并报表的原因可能与万盛企业略显尴尬的财务数据有关。

公告显示,截至2019年第一季度,万盛企业未审计总资产为32.62亿元,净资产为-2200万元,净利润为-57.89万元。虽然盈利情况不尽如人意,但股东扶余发展将为万盛企业提供足够的资金支持。

由于股东的财务支持,万盛公司不存在业绩风险,但其自身债务状况仍不明朗。“如果其在该项目中的份额超过20%,并导致合并报表,可能会加剧h股公司的债务问题。”博文西说。

此外,在双方的几次投资合作中,关联方绕过富裕地区的发展,以万盛企业的名义投资。薄文喜认为,这不仅会提升子公司万盛企业的绩效,而且会随着万盛企业绩效的提高,提升富裕地区的发展绩效。

新城开发的AB侧

新城控股与新城发展之间的关联交易不限于共同融资项目。同时,新城发展还向新城控股及其子公司提供贷款。

据新城控股公告统计,新城控股于2016年和2017年与新城发展的全资子公司鸿盛发展有限公司(以下简称“香港鸿盛”)签订了贷款协议。这两年间,新城控股及其子公司实际向新城发展借款53.57亿元,年增利息不低于8%。

2019年,新城控股计划继续向新城借款发展,双方签署的借款金额将不会超过100亿元。新城控股的官员表示,这些贷款用于“建设公司的项目和补充其营运资本”。

一方面,新城发展不断为新城控股提供内部融资。另一方面,米米赚客,据新城控股相关负责人介绍,新城发展是新城控股的母公司。因此,其业务不仅包括新城控股,还包括新城控股以外的多元化业务,如儿童版式、影院、云柜台等。

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然而,根据记者查阅的年报数据,截至2018年底,新城发展总资产为3368.56亿元,同期新城控股总资产为3303.18亿元,可见新城控股占新城发展资产的绝大部分,而新城发展的多元化业务量相对较小。“基本上,新城发展的报表是为了巩固新城的控股地位。新城开发本身没有太多独立资产。”一位熟悉新城控股的人士表示。

新城发展和新城控股只是王力可振华的“左右手”。然而,从目前的发展来看,新城h股的发展远不如新城a股辉煌。截至6月19日,新城控股的总市值为876.5亿元,而新城发展的总市值为573.4亿元。市值的差异主要归因于股价的表现。新城控股的最新收盘价为38.84元/股,而新城发展的股价仅为9.72元/股。

「由于港元是非主权货币,h股必须以美元等联系主权货币定价,涉及汇率风险、市场风险等。然而,a股有许多小投资者。他们主要通过低价买入和高价卖出来赚取差价。他们手中基本上没有空头头寸。交易量很大,所以股价相对较高。”上述人士解释说。

据公开报道,尽管新城发展的股价低于新城控股,但王振华在a股的持股远低于h股。根据乐居财经的计算,王力宏持有新城47.78%的股份和新城发展71.14%的股份。

正因为如此,外界怀疑在新城控股与新城发展共同融资项目的关联交易中,控股股东能否通过提升港股平台权益获得利益。情况是否如此无法核实。然而,不可否认的是,由于这两个平台的资本运营,新城控股近年来在规模和资本市场表现方面取得了快速进步。然而,新城发展的未来命运仍有待观察。

(责任编辑:李颖HN016)

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