万科印力抢发互联网赚钱项目2019首单类REITs

作者:米米赚客日期:

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十多年来,中国公开发行房地产投资信托基金的脚步已经破碎,并且越来越近。

市场上高质量平台和资源的组合和整合往往会催生新的升级产品。加入万科两年后,印度电力集团的资产证券化发展迅速。今年,印度电力集团首次推出购物中心房地产投资信托基金(REITs),该基金于4月9日在深圳证券交易所上市。

与以往的REITs不同,该产品没有很强的信用增级,优先级被购物中心物业的净租赁现金流超额覆盖,真正实现了“资产支持”证券化。

这也是继保利租赁住房房地产投资信托基金等产品之后,在结构上更接近房地产投资信托基金真正公开发行的另一种产品。通过私募股权基金++资产证券化的设计,未来的公开发行还有空间。

4月11日,来自万科和印度的内部人士在《21世纪经济先驱报》上告诉记者,他们从万科以往发行鹏华-前海大厦房地产投资信托基金的经验中了解到,以及万科强大的资源整合能力和深圳证券交易所的支持,共同促成了该产品的发行。

据接近监管层面的人士称,在过去两年对多种REITs进行测试的基础上,REITs公开发行的中文版已经逐渐成熟。目前,可操作的计划是在现行《基金法》的框架内,以公开发行基金++资产支持证券的形式实施,时间可能在今年。

这意味着保利、碧桂园、越秀等公司发行的长期租赁公寓房地产投资信托基金(REITs)和印度购物中心房地产投资信托基金(India shopping center REITs)都将很快转化为公开发行的REITs,让商业和经营性房地产真正进入中国居民的资产配置池。

打印房地产投资信托基金样本

4月9日,印度电力集团的“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”在深圳证券交易所上市,成为2019年首家购物中心房地产投资信托基金(REITs)上市。

印度电力是万科的主要业务管理平台。龙岗万科广场是万科两年前移交给印度电力的购物中心之一。

具体产品结构是:私募股权基金++资产支持证券(专项计划),中信证券担任计划经理和销售机构,中信金石基金管理有限公司担任基金经理。印度电力集团是基础资产的运营经理。

该计划的期限为3+2年。标的深圳龙岗万科广场总估值为29.41亿元,总发行规模为21.16亿元。

据印度电力集团(India Power Group)的相关消息来源称,这是市场上第一款没有强大信用增级、并得到购物中心支持的股票型房地产投资信托产品。

印度电力集团董事长、万科高级副总裁丁立业表示,在该产品的结构设计中引入第三方投资后管理房地产投资信托基金(REITs),为房产净租赁现金流优先性的过度覆盖提供了更安全的保障,米米赚客,真正实现了“资产支持”的证券化。

深交所官员表示,“龙岗万科广场房地产投资信托产品注重基础商业资产的专业运营,不依赖于主体的信用升级,这有助于引导市场回到房地产资产的原点,对后续包括公开发行房地产投资信托在内的产品具有借鉴意义。”

“时机成熟时,我们可以实现与公开发行市场的无缝对接,通过公开发行房地产投资信托基金实现股权资产的上市和流通。”印度官员说。

据消息来源称,连接公开发行的能力来自两个因素。一是基础资产本身的高质量性质,位于一线城市,租金收入稳定增长,在万科商业系统中排名前五。

数据显示,深圳龙岗万科广场于2013年12月开业,建筑面积超过10万平方米,出租面积约5.7万平方米。

2018年,龙岗万科广场销售额达到16亿元,客流量达到1610万人次。自开业以来,租金全年保持在99%以上,租金收入年均复合增长率超过23%。

另一点是,产品的结构设计完全按照公开发行的房地产投资信托基金(REITs)进行,即基金+专项计划。未来,只有中信金控背后的投资银行和非银行机构需要转为公开发行基金。

“如果我们当时选择信托+特别计划,发行速度会更快,因为信托可以抵押,但我们没有选择这种方式,只是想在未来与公开发行挂钩。”这些人说。

这种设计允许该单一产品的投资者,包括招商银行深圳分行,在未来通过公开发行退出该公司。

公共房地产投资信托基金正在

事实上,万科在公开发行的房地产投资信托基金的设计和分销方面已经有经验。早在2015年,万科和鹏华基金就合作推出鹏华-前海万科住宅房地产投资信托基金(Penghua-Qianhai Vanke Residence REITs),这是一种封闭式混合公开发行的REITs,个人投资者只能认购10万元。

但是,由于标的的BOT性质,万科公司只有前八年的租金收入权,其实际产权属于深圳前海的政府机构。投资者只能获得房产的租金收入权,而不能获得资产的增值收入。这仍然不同于国际公认的房地产投资信托基金。

印度商业房地产投资信托基金的推出是万科的又一次深入尝试。

业内人士认为,随着房地产行业进入下半年,资产管理和金融创新将成为房市时代生存的重要能力。“万科的发展速度仍然相对较快,”深圳证券经纪公司指出。

除了万科,其他领先的住宅企业也有类似的措施。

一场事先“张扬”的合在家能赚钱作 万科牵手深业的土地联盟

11月12日下午,万科、深圳控股、深圳控股战略合作框架协议签字仪式举行。

万科董事长余良、总裁朱久盛、执行副总裁王文锦、高级副总裁孙嘉、深圳工业董事长鲁花、总裁黄伟、副总裁刘冲、董芳都出现在两家公司的高层,为签约留下了重要的剪影。

合作的目的通常是“双赢”。王文锦代表万科指出,申晔集团在房地产开发、工业运营、土地整理和城市更新方面具有核心优势。

沈烨表示,万科是住宅开发和物业服务行业的领导者,其股东有深圳国有资产背景。因此,双方“有着深厚的基础”。

关键是土地。双方同意重点推进深圳及周边地区在征地、项目开发、城市更新、土地整理效益总体规划、产业带动和运营等领域的合作。

过去几年,深圳的房价和地价一直呈上升趋势。在土地稀缺、竞争激烈的背景下,万科很少公开收购深圳的土地,但仍保持着500亿元左右的年销售额。

深圳职业学院房地产研究所所长邓王智认为,万科在深圳的土地储备主要来自两个方面:一是城市更新;第二,合作,特别是与包括深圳地铁在内的国有企业的合作。

据媒体披露的不完全统计数据,万科目前仍有近10个正在出售或有待开发的旧改造项目,总建筑面积近350万平方米,包括渔业新村旧改造、三星视觉旧厂区、万科滨海置地大厦等项目。

在合作方面,自保万纠纷结束和深圳地铁以最大股东身份进入万科以来,项目和土地注入的情况和进展一直是外界关注的焦点。

在2017年6月的“交接”股东大会上,深圳地铁前董事长林茂德表示,几个铁路+地产项目已经在与万科合作,土地等资源将在未来加速注入万科。

“项目多,市场大”,这是林茂德当时向万科股东描绘的蓝图。

一个多月后,万科秘书朱旭在电话会议中也提到深圳地铁“有很大的发展空间”,目前拥有200多公里的地铁线路,到2020年将增长到400多公里。"事实上,地铁沿线将会有大量的土地储备."

然而,万科并未披露未来两年深圳地铁资产注入的具体进展。当被问及此事时,朱旭回应道:“当符合披露标准时,我们将进行披露。”

除了麦德龙集团,深圳另一家大型国有企业申特发集团也是万科的重要合作伙伴。双方都有更深的根源。熟悉万科历史的人可能知道,万科早期是深圳特殊发展公司的子公司,1988年转型为股份公司。

双方最近的合作发生在今年6月。深圳特殊发展有限公司与深圳万科签署“战略合作框架协议”。双方希望在“多元化经营发展和土地合作开发利用”方面取得新突破。

视点房地产新媒体了解到,作为与深圳经济特区共生的企业,深圳特区政府预留了大量的城市更新项目,并于去年7月成立了一家专门的城市更新公司,以加快旧更新项目的开发建设。

根据数据,截至去年7月,社会发展基金已签署了12个正在推广的市区重建项目、4个正在推广的协调土地平整利益的项目和2个正在收购的项目。还有一些城市更新和土地准备项目已经达到初步合作意向,并处于研究和判断阶段。

根据深圳经济特区发布的初步统计,上述城市更新和土地整理项目的未来价值约为1833亿元,总开发面积约为1014万平方米。

利用品牌优势和项目运营经验与国有企业结成联盟,获取大量土地资源,是万科每一次牵手背后的算计,也是与深圳合作的逻辑。

根据房地产新媒体的意见,自2017年连续出售三四个线项目后,深圳将重点发展以深圳及其周边城市为重点的大海湾地区。

根据半年度报告数据,深业上市公司深圳控股的总规划建筑面积为615万平方米 ,总容量为456万平方米,其中大湾区约占61%。就能力建设面积而言,深圳项目占土地储备的39%,就土地市场价值而言,深圳项目占70%以上。

2019年下半年,申野凭借“净红盘”在全市掀起豪宅热潮,一举赢得50亿元。然而,在此之前,由于深圳价格管制政策的限制,这家深圳最大的国有住房公司连续两年未能达到业绩标准。

如何在经济波动和充满政策不确定性的背景下实现良性增长,寻找合作伙伴共同进退可能是更正确的方法之一。

这一次,他们选择了万科。

"深业在深圳有很好的资源,万科有更好的品牌和经营能力."资深房地产评论家朱洛基向视点房地产新媒体指出,米米赚客,这是一次非常合作的合作,有利于充分发挥双方优势,增强万科获取资源的能力。

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在他看来,虽然万科在深圳也有大量的土地储备,但总的来说,位置好的项目并不多。与华润置地、招商局蛇口(001979,古坝)等央企相比,万科的项目质量可以说不具竞争力。

因此,他强调:“与地铁和深部工业的合作更为重要。”

(责任编辑:许帅)

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