世联行董事长:别指望政合作赚钱策会放松 房价上升的歌别唱了

作者:米米赚客日期:

分类:米米赚客

2019年11月8日初冬,深圳世界银行房地产咨询有限公司董事长陈劲松(世界银行,002285)。综合房地产服务提供商SZ在明源房地产研究所举办的“2019中国房地产CEO峰会”上表示,“不要指望政府在今年冬天后放松政策,价格会上涨。不要唱这首歌,只要翻过这一页。”他表示,一线客户的变化“超乎我们的想象”& # 8212;& # 8212;三个月前参观过这栋建筑的顾客可能不一定会达成协议,“顾客最初购买房子的宗教信仰现在正在消失。”

世界通信公司董事长陈劲松的信息地图

陈劲松说,从现在开始,整个中国房地产行业将进入一个新的局面,需要新的动力和新的游戏方式。他预计,明年第一季度将逐步放松“五大限制”(购买限制、贷款限制、价格限制、销售限制和商品房限制)政策,但即使放松,“金融政策也是最致命的。只要去杠杆化的大原则保持不变,我认为房地产市场还是不好的。”

“房地产完全是金融性质的”

“冬天来了,春天应该不远了。因为整个行业经历的历史变化来自于过去行业的整体发展模式,如果经营模式和增长模式能够改变,实际上就变得不那么困难了。”他指出,“地方债务政策已经放松。我们需要看看这笔地方债务用在哪里,用在什么铁路运输上,用在什么重大基础设施项目上。然后我们将在地方债务投资的地方进行投资。否则,我们将会在每个城市看到这个地块是好还是那个地块好时出现方向错误。”

陈劲松在讲话中强调了房地产行业金融属性的风险。

陈劲松说,在过去,通过高杠杆、高营业额和高退化的支持,太空级开发商诞生了。最重要的是融资方式。此前的规定并未触及融资方式,但今年,尤其是年中,出台了两项极其严格的房地产融资限制,引发了行业问题。

“在过去三年里,我们不仅最大限度地利用了财务杠杆,还为整个行业增加了宇宙运营杠杆。如果你根本不增加操作杠杆和表外杠杆,今年不会特别困难,但如果你增加操作杠杆和表外杠杆,你就会有问题。”

他进一步解释说,例如,经营杠杆有一个伙伴关系和投资机制。表外杠杆,如股票实际债务的解释等。;这些东西在这个行业的上升期没有问题,并将加速增长。然而,许多杠杆是刚性的,即使不是绝对刚性的,它们的灵活性也是有限的。一旦估值、商品价值和市场价值出现问题,房地产行业将面临去杠杆化的巨大压力。

他认为,“房地产实际上是严格意义上的金融,因此我们必须关注金融在去杠杆化过程中的表现以及它将如何变化。当出现财务问题时,一座城市或一个项目将违约,这将导致连锁反应和大规模违约。”

“开发商经常告诉我,他的城市是健康的,”陈劲松指出,但房地产业与整体金融环境息息相关,并有横向和纵向的传导机制。在许多三线和四线城市,由于国家开发商没有进入,米米赚客,区域开发商非常谨慎,没有使用任何杠杆,因此市场风险没有那么大的传导力。“但是,当全国标准化产品复制的兄弟进入那个城市时,他们在其他城市有问题,而这个城市的项目营销几乎是底线的保证,价格自然会受到影响。因此,不要认为这里的价格不高,不会有问题。”

“住房企业营销系统涉及数亿腐败”

陈劲松还对几家住房企业最近开展的反腐败运动发表了看法。他表示,近年来,高管们普遍关注这一投资。当市场下跌时,他们很难从投资中获利。此时,原本预期的进展普遍被推迟。公司普遍加强了销售关键绩效指标,并对管理层实施了许多严格的关键绩效指标收集制度,导致了对整个行业营销体系的漠视和销售办公室的腐败。

“最初,有出售房屋的交易规则。我们大约是代理费的1%或更少。现在频道开始了。渠道成本为6%,营销成本增加了6倍。谁在为这个渠道的营销付费?这里涉及的不是100万元或1000万元,而是上亿元的腐败。”

“办公室空置率持续上升”

至于商业写字楼,陈劲松认为,地方政府应该扭转对商业写字楼的偏好,过于愿意经营商业写字楼,歧视住宅建筑。因此,商业办公室只有一个解决问题的办法,那就是改变它们的功能,换公寓和住宅楼。

关于租赁市场,他说,最大的问题是开发商到目前为止还没有把他们的主要精力放在租赁上,因为路径依赖和高周转需求。“但是,当集体土地可以直接进入租赁市场而不被政府收回时,当你的自持房产仍然以高价购买时,你如何计算回报率?”

他说,反映经济最重要的是工业和工业,特别是主要城市和核心城市的办公楼。今年,办公楼的情况悲观得出乎意料。在深圳等城市,写字楼空置率持续上升,没有改善。

世联行董事长:别指望英国网赚政策会放松,房价上升的

2019年11月8日初冬,深圳世界银行房地产咨询有限公司董事长陈劲松(世界银行,米米赚客,002285)。综合房地产服务提供商SZ在明源房地产研究所举办的“2019中国房地产CEO峰会”上表示,“不要指望政府在今年冬天后放松政策,价格会上涨。不要唱这首歌,只要翻过这一页。”他表示,一线客户已经发生了“超乎我们想象”的变化——三个月前来视察建筑的客户可能无法达成协议,“客户最初对购买房屋的宗教信仰正在丧失。”

世界通信公司董事长陈劲松的信息地图

陈劲松说,从现在开始,整个中国房地产行业将进入一个新的局面,需要新的动力和新的游戏方式。他预计,明年第一季度将逐步放松“五大限制”(购买限制、贷款限制、价格限制、销售限制和商品房限制)政策,但即使放松,“金融政策也是最致命的。只要去杠杆化的大原则保持不变,我认为房地产市场还是不好的。”

“房地产完全是金融性质的”

“冬天来了,春天应该不远了。因为整个行业经历的历史变化来自于过去行业的整体发展模式,如果经营模式和增长模式能够改变,实际上就变得不那么困难了。”他指出,“地方债务政策已经放松。我们需要看看这笔地方债务用在哪里,用在什么铁路运输上,用在什么重大基础设施项目上。然后我们将在地方债务投资的地方进行投资。否则,我们将会在每个城市看到这个地块是好还是那个地块好时出现方向错误。”

陈劲松在讲话中强调了房地产行业金融属性的风险。

陈劲松说,在过去,通过高杠杆、高营业额和高退化的支持,太空级开发商诞生了。最重要的是融资方式。此前的规定并未触及融资方式,但今年,尤其是年中,出台了两项极其严格的房地产融资限制,引发了行业问题。

“在过去三年里,我们不仅最大限度地利用了财务杠杆,还为整个行业增加了宇宙运营杠杆。如果你根本不增加操作杠杆和表外杠杆,今年不会特别困难,但如果你增加操作杠杆和表外杠杆,你就会有问题。”

他进一步解释说,例如,经营杠杆有一个伙伴关系和投资机制。表外杠杆,如股票实际债务的解释等。;这些东西在这个行业的上升期没有问题,并将加速增长。然而,许多杠杆是刚性的,即使不是绝对刚性的,它们的灵活性也是有限的。一旦估值、商品价值和市场价值出现问题,房地产行业将面临去杠杆化的巨大压力。

他认为,“房地产实际上是严格意义上的金融,因此我们必须关注金融在去杠杆化过程中的表现以及它将如何变化。当出现财务问题时,一座城市或一个项目将违约,这将导致连锁反应和大规模违约。”

“开发商经常告诉我,他的城市是健康的,”陈劲松指出,但房地产业与整体金融环境息息相关,并有横向和纵向的传导机制。在许多三线和四线城市,由于国家开发商没有进入,区域开发商非常谨慎,没有使用任何杠杆,因此市场风险没有那么大的传导力。“但是,当全国标准化产品复制的兄弟进入那个城市时,他们在其他城市有问题,而这个城市的项目营销几乎是底线的保证,价格自然会受到影响。因此,不要认为这里的价格不高,不会有问题。”

“住房企业营销系统涉及数亿腐败”

陈劲松还对几家住房企业最近开展的反腐败运动发表了看法。他表示,近年来,高管们普遍关注这一投资。当市场下跌时,他们很难从投资中获利。此时,原本预期的进展普遍被推迟。公司普遍加强了销售关键绩效指标,并对管理层实施了许多严格的关键绩效指标收集制度,导致了对整个行业营销体系的漠视和销售办公室的腐败。

“最初,有出售房屋的交易规则。我们大约是代理费的1%或更少。现在频道开始了。渠道成本为6%,营销成本增加了6倍。谁为这个渠道的营销付费?这里涉及的不是100万元或1000万元,而是上亿元的腐败。”

“办公室空置率持续上升”

至于商业写字楼,陈劲松认为,地方政府应该扭转对商业写字楼的偏好,过于愿意经营商业写字楼,歧视住宅建筑。因此,商业办公室只有一个解决问题的办法,那就是改变它们的功能,换公寓和住宅楼。

关于租赁市场,他说,最大的问题是开发商到目前为止还没有把他们的主要精力放在租赁上,因为路径依赖和高周转需求。“但是,当集体土地可以直接进入租赁市场而不被政府收回时,当你的自持房产仍然以高价购买时,你如何计算回报率?”

他说,反映经济最重要的是工业和工业,特别是主要城市和核心城市的办公楼。今年,办公楼的情况悲观得出乎意料。在深圳等城市,写字楼空置率持续上升,没有改善。

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回头看自己,他说,“我们必须进行自我维持的房地产会计和金融的顶层设计。经纪公司在这方面领先于整个行业。如果自给自足的房地产不能做到这一点,我们将面临更大的压力。”

“三十个名望和尘埃,八千英里的云和月亮,”陈劲松总结道,把过去的30年归因于尘埃、历史和对未来的展望。“我们需要一个新的视角和新的心态来迎接拥有中国梦的辉煌城市的下半部分。”

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