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负债141多万元 四川金在家网络赚钱顶超539万元存款被冻结

作者:米米赚客日期:

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6月15日,四川金顶发表了收到乐山市中级人民法院《执行通知书》的公告和相关情况。

高增长、高利润、低负债种什么最赚钱 奥园“不可能三角”面临质疑

原题:高增长、高利润、低负债、奥园“不可能三角化”面临着疑问

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修复少数股东的占有率和利益分配不平衡后,奥园超常规增长速度也会下降。

第#p#页标题#e#隐蔽的中国奥园( 3883.HK,简称“奥园”)现在必须回复匿名报告。 3月5日晚,奥园发表了公告,对于2天前( 3月3日)空虚的报告一一回答,否认了有关“财务欺诈”的多个疑问。

#p#分页标题#e#起源于广东的住宅企业,公司的股价从2016年的低价上涨到现在,累计上涨幅度超过6倍。 在此期间,两次遭遇市场空虚。 2019年7月,市场相关人员质疑奥园销售数据伪造,当天股价下跌8.61%。 现在奥园再次面对类似的酷刑,4天的股价累计下跌3.98%。

#p#分页标题#e#过去几年,房地产业的黑马频繁出现,奥园数其中之一。 2016年至2018年,该集团合同销售额的复合年增长率达到89%。 2019年奥园合同销售额为1180.6亿6000万元,比上年增长29%。 集团预计19年核心纯利润将比去年增加50%以上。

#p#分页标题#e#奥园的成长性和爆发力令人惊讶,但是对整个行业开放、具有类似途径的住宅企业不在少数,头部公司如碧桂园( 2007.HK )、融创中国( 3383.HK )等也连续几年拥有复合成长率极高的辉煌岁月。

#p#分页标题#e#但奥园业绩爆发后陆续空白,3日流出的匿名空白报告书,将向国内和香港两地证监会提交指控资料。 这一切可能都是因为这家公司看起来“优秀”的财务报表。

少数股东权益的秘密

回溯到分页标题#e#2016,当时奥园是一家名不虚传的小型住宅企业。 当时,中国房地产开发商乘行业红利,业绩飞跃发展,米米赚客,100亿家住宅企业达到131家。 业界领先的中国恒大( 03333.HK )的合同销售额达到3733.7亿,通过中国也达到了1553.1亿。

在优胜劣势的丛林规则下,奥园在全国加速扩大,以收购、介入旧改革、产业合作等方式努力收纳。 2017年,该集团占地面积为1286万平方米,是2016年的4倍,2018年没有减速,268亿元获得了1568万平方米的土地。

#p#页标题#e#财务报表的销售额与日俱增。 2016年至2018年,该组营业收入由118.27亿元增加到310亿元,年复合增长61.91%,纯利润由8.81亿元增加到24.09亿元,年复合增长65.36%。 同时,3年的毛利率分别为27.7%、26.7%、31.10%。

#p#分页标题#e#在同行一般看到高增长高杆的发展势头中,奥园能够维持“高增长低杆”更为罕见。 2016年至2018年的净负债比率分别仅为50.7%、51%和59.80%。 与同行相比,数据差异特别明显。 同期,同样处于高速扩张状态的融通性中国( 3383.HK )的纯债权率分别为121%、202%、149%,恒大中国( 3333.HK )的数据同样达到了119.8%、183.7%、151.9%。

据case君安证券报道,住宅企业的收入确认和利润结转比房地产销售滞后1~2年,但负债增长与销售增长一致。 与业界领导人相似,奥园利用快速周转,以有限的资金撬开规模。 但是,对于同行债务较高的企业,奥园呈现出“高增长、高利润、低负债”的不可能三角形。

市场令人怀疑。 最近,在网络社交平台上播放的对奥园的卖空报告,把奥园的“优秀”表现归咎于不自然的少数股东权益。

#p#分页标题#e# 2014年~2019年中期,奥园股东权益从90.34亿上升到353.67亿,但母股东权益没有明显增加,仅从77.19亿增加到133.97亿。 少数股东权益在数年内翻番,2014年仅为13.15亿人,截至2019年上半年末达到219.7亿人,占总权益的比例达到62.1%。

#p#页标题#e#少数股东权益主要来源于子公司少数股东的股份持有率和净资产。 “公司的收购战略以控股公司的形式为中心,近年来收购项目增加,少数股东资本增加”奥园表示,公司意图在项目层引入非控股股东,充分利用原股东的优势,发挥协同作用。

#p#页标题#e#光固收研究表明,少数股东资本较高,容易隐藏母公司的问题。 比率越大,包含的债务性融资可能越多,其中包括“明股实债”的合作形式。

#p#分页标题#e#某机构的审查员告诉记者,住宅企业进入某个地区时,确实以合作模式迅速进入,但一般少数股东的比率不会超过母公司的比率。 “住宅企业一般不会出现上述情况,所以空报的疑问是有合理性的。”该审查员认为“明股实债”是另一种情况。

#p#分页标题#e#一般来说,不动产债务类别中包含银行贷款、债券、信托/资产管理等非标准贷款,“明股实债”是表面以股票投资,但实际上是暗示固定利息和长期本金退出条件的非标准融资方式。 在这种模式下,投资回报率与企业经营业绩没有联系,投资企业向投资者保证收益。

#p#页标题#e#在结算利润之前,将信托、资产管理等金融机构持有的少数股东的溢价用“明股实债”赎回。 这部分结算不会产生少数股东的损益。 因此,在房地产企业合并报告书中少数股东资本在纯资产中所占的比例明显高于少数股东损益在纯利润中所占的比例的情况下,很可能存在“明股实债”。

#p#分页标题# e # 2016~2018年,奥园归母纯利润从8.81亿上升到24.09亿,但少数股东损益仅从3.12亿上升到5.31亿。 截至2019年上半年,奥园归母纯利润为22.72亿,同期少数股东盈亏仅为5.28亿。 与62.1%的资本比率相比,少数股东资金被占有,但没有获得比例利益。

#p#分页标题#e#奥园少数股东资本占有率与利润分配之间的严重失衡是公司财务报告被欺骗的主要证据。 但奥园相应地公告说,房地产开发项目周期从2年到3年,长达5年以上,结算收益发生时,少数股东的资本比例与利润分配失去平衡,未来少数股东的收益将逐渐上升到正常水平。

#p#分页标题#e#从奥园的具体情况来看,少数股东权益与分配之间的巨大不平衡确实容易引起市场质疑,但也不能证明公司以“明股实债”的方式融资。 因为在一些极端情况下,全资本子公司和占有权大部分的公司有大量损失,合作项目收益多,少数股东比例高,或者合作项目没有达到集中利益分配期等,会影响报告数据。

“不能三角”或不能再继续下去

#p#分页标题#e#据卖空机关报道,由于明股实债的怀疑,奥园里存在利润粉饰。 该报告假设少数股东的收益率约为10%~12%,重新评估奥园的归母纯利润,过去几年该公司报告利润的30%~70%虚增,合计虚增利润达到30亿元。

#p#分页标题#e#从销售情况来看,2016-1H2019数据显示,奥园全口径销售额约1700亿元,合并报告书房地产开发业务结转收入约800亿元,合同负债净增加额约600亿元,并且两项合计仅1400亿元,两口径的计算值有这样的差异

#p#页面标题#e#而奥园认为,本报告引用的合同销售数据为合同合同含税金额,集团综合财务报告中房地产开发结转收入数据为不含税的纯销售额,两者存在差异,无法直接比较。

接受采访的业界审查员也表示,空报告书确实没有考虑到增值税的影响,收款和回收之间的交易关系也没有报告书那么简单。

#p#分页标题#e#奥园从2017年底至2019年中期,集团结转收入后房地产开发应收款馀额分别为2.77亿元、4.42亿元、5.14亿元,占集团当期房地产开发结转收入的比例仅为1.5%、1.5%、2.3%

与销售数据争论相比,2018年奥园少数股东权益比率为61.4%,同期集团销售权益比率达到85%,这种差距是如何产生的?

#p#页标题#e#专家指出,这是看每个项目的实际占有率。 集体防脱落机制项目利润较低,对应母公司的权益较低,但销售额均属母公司,因此提高了集体销售权益的份额。 例如,大楼的自营项目销售额高,但利润低容易影响母公司的权益。

从#p#分页标题#e#开始,如果上述类型的项在一段时间内多次结转,则组的销售权益比率将高于少数股东权益比率。 奥园认为,“公司房地产项目从获取到竣工通常需要2到3年,部分项目周期为5年以上,财务报表中非控股权的表现存在时间差”。

#p#分页标题#e#是否意味着,如奥园所说,随着项目的结转,少数股东权益分配利润将逐步实现,未来公司的归母净利润将会减少? 那么,在长期保持“高收益、高增长、低负债”模式的同时,是否要逐步调整正常水平,即母利润的增长幅度?

对此,评审员告诉记者,少数股东的分配利润逐年实现,母亲的净利润有时会减少。 “如果长期维持少数股东的资本比率和利润分配之间的不一致性,只能说明数据有问题,还是少数股东失去利润。”

在公司快速扩张和业绩提高的期待下,奥园股价比2017年下降了6倍。 截至6日,该公司的股票收益率和股票收益率分别仅为1.96和5.76,并不过高。

#p#分页标题#e#但值得注意的是,中金公司迄今为止降低了奥园收益预期,“奥园2019年和2020年的收益预测分别降低了5%和6%,主要反映了粗利率的调整”。

#p#分页标题#e#过去几年,由于土地成本上升,奥园在第一二线等城市以收购、城市更新等方式获得土地,在第三四线城市利用了县域整合和文旅町等模式。 因此,奥园可吸收大量低成本土地,2019年上半年,奥园新项目土地成本仅为2321元/平方米。 这可能是奥园迅速高质量发展的原因之一。

#p#分页标题#e#未来,据公司公告,随着这些合作项目进入结算周期,未来少数股东权益出现在利润分配中,奥园的归母纯利润必然成比例下降,过去的超常规发展周期也结束。

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