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作者:米米赚客日期:

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房地产行业专题报告:香港龙头REI89网赚TS 十年十倍市值――领展房地产信托基金案例分析

内容摘要: 2003年SARS后,香港证监会借鉴欧美和新加坡的reisers机制,制定并颁布香港的《房地产信托基金规范》,推进香港reisers。 之后,2005年将房地产基金作为香港首个h-reiser发售。 本文对房地产基金领先的业务模式、基础资产特征、并购与资产提升案例、资本管理与管理团队激励、股东结构进行了相应的分析。 核心观点: 我们认为,2009年至2019年市场价格增长10倍的主要原因是:1)以必需品消费为中心的基础资产租金和价值增长非常稳定,抵抗性强;2 )管理团队员工比较稳定+公司注重人才培养+长期基金单位激励计划→高质量管理团队;3 )控股股东很多 例如,米米赚客,Blackrock从2011年开始就拥有公司的基金单位,长期持有率在6%-9%之间。 所有型房地产在利率下降的环境下投资魅力更强: 1 )以领事为例,从2006年到2018年,香港的经济和社会环境比较稳定,年率超过Hibor(6个月) +CPI。 2009年至2018年,每基金年复合增长率为12%,高于Hibor+CPI。 2 )所有房地产的资产价值方式类似于债券,类似于管理优质所有型房地产包收益的债券。 此外,所有型房地产的租金和资产价值的增加也包括了通货膨胀的影响。 3 )在利率下降的环境下,reiser融资成本和投资回报率之间的差距很大,持有房地产的投资回报率比长期国债回报率更具吸引力。 总结 通过对房地产基金领先的业务模式、基本增长驱动因素、公司管理管理等进行分析,可以看出稳定的专业管理团队通过资产运营+资产提升+资本运营实现了资产包价值的长期价值和增值。 领先的股价和资产包单位资产的增长几乎是一一对应的。 所有型房地产的资产价值定价方式与债券类似,所有型房地产的租金和资产价值的增加也包括通货膨胀的影响。 在利率下降的环境中,房地产收益率比长期国债更具吸引力。 我们认为,中国内地库存市场空间广阔,资产在运营和管理方面有进一步提升的空间,资产价值暂时尚未充分发掘。 通过香港reisers的研究,认为reisers的核心不在于是否有税收优惠,而在于基础资产的抵抗性和成长性。 风险提示 突发事件(如本次疫情等)可能会短期影响公司的抵抗性 电器销售对实体零售业有长期销售引流的影响

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